住宅ローンを支払えなくなった時に行う段階別の対処法

住宅ローン

夢のマイホームを購入したけど、ローンが払えなくなった・・・今払っているけど正直厳しい・・・という方。

実は、私のごく身近な人もその経験をしておりました。
今回は、実体験談も含めながら、住宅ローンを払うことが厳しくなった時の対処法をお話させていただきます。

まずは、住宅ローンの仕組みから!

住宅ローンとは?

住宅ローンとは、宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために、土地と家屋を担保として銀行などから資金を借りるローンのことをいいます。

住宅ローンの仕組みとは?

住宅ローンは、銀行などから借り「債務者(借りる人)」⇄「債権者(貸す人)」、そして「保証会社」とも契約を結び、購入したマイホームには「抵当権」が設定されます。

抵当権とは、住宅ローンの支払いができなくなった時「家と土地を銀行が取り上げますよ」という権利。抵当権をつけなくてもいいのですが、つけなければ銀行はお金を貸してくれませんので、結局は抵当権をつける・・・という選択になります。

そして、ここからが「住宅ローンを支払えなくなった時」の流れです。

住宅ローンが返済できなくなったら、保証会社が債務者(借りた人)に代って「一括返済」をします。その時点で、債権(貸したお金を返してもらう権利)や抵当権は、債権者(銀行など)→保証会社に移転します。

保証会社は、担保の不動産を競売にかけるなどして債権を回収します。最終的には、家を手放すことになりますが、それは最悪の事態であり、その前にできることがあります。

住宅ローンの返済ができなくなった時

住宅ローンの返済が一回できなかったからといって、すぐ債権が保証会社に移転したり家が競売にかけられたりするわけではありません。

返済が苦しくなったと感じたら、まずは借入先である金融機関に下記内容を相談してみてください。手を打つなら早いにこしたことはありません。

支払いが厳しくなった時~第一段階~

①ボーナス併用払い→毎月返済に変更する
ボーナス分の支払額は、月々の返済額に上乗せされますが、景気によってボーナスは変動しますし、リストラや病気などで収入を得られなくなったとき、数十万円もまとめて支払うのは厳しいですよね。そんな時は、ボーナス払いを毎月返済方法に変更してみるのも手です。

②固定金利型→変動金利型に変更し当面の返済額を減らす
固定金利は、変動金利に比べ金利が高いため、変動金利にすることで支払額を減らすことができます。

①②の変更は、安易に応じてもらえます。

支払いが厳しくなった時~第二段階~

上記の①②の対応だけでは難しい状況の場合は、以下の③④を検討してみてください。

③一定期間、元金の返済を待ってもらう
つまり、元金は後で支払うから当面は「利息」だけ支払います!という方法です。この場合、返済期間内は変わらないため、一定期間終了後は返済額は増えることになります。

④返済期間を延長してもらう
30年ローンで組んでいたものを35年ローンに延長してもらうことで、月々の返済額は減ります。しかし、期間が延長されるということは多く利息を支払うことになります。

身近な人の実体験~③ケース~

私の身近な人(Aさん)の実体験でいいますと・・・
滞納すると、もちろん銀行から連絡はきますが「生活が厳しいので」と説明すれば二ヶ月は待ってくれました。しかし、三ヶ月目はさすがに待ってくれず、支払わなければ家を取られてしまうため、なんとかして滞納していた二ヶ月分を支払いました。

問題は、その後です。
生活が厳しい状況は続いており、三ヶ月目以降をどうするのか悩み、銀行へ相談しにいきました。

A さん「生活が厳しいんです・・・でも、家を手放したくないんです・・・」
銀 行「では半年間、利息だけ支払ってください。その変わり、元金は今後のローンに上乗せされるため、月々の支払額が増えていきます」

Aさんは、なんとしても家を手放したくなかったため、この減額方法を受け入れましたが、生活はすぐによくならず。

半年ごとに
銀 行「Aさんどうですか?利息だけではなく、元金支払えませんか?少しでも元金分の支払いを上乗せできなければ、減額方法を継続することはできません」
と、銀行は言ってきます。

最初の一定期間は、利息だけの返済で済みますが、その後は銀行も必死に「元金回収」の姿勢をみせてきます。

Aさんは、半年ごとの交渉の都度、数千円・・・数万円・・・と徐々に増やしていくことで、銀行を説得し減額方法を継続。結果、トータル約5年の間に生活を立て直し減額方法から正規の返済方法へと移ることができました。

返済額:ローンを支払えていた頃は、月々約8万円を支払っていましたが、この返済条件変更を活用したことで、月々の支払額は以前よりプラス2万円。月々支払う額は増えましたが、家を手放さないで済みました!

支払いが厳しくなった時~最終手段~

上記の①~④でも、返済の見通しがたたない場合、「個人民事再生」や「任意売却」などを利用することになります。

個人民事再生とは

個人民事再生は、住宅ローンを除いた借金の総額が5000万円以下の人が、裁判所に申立をすることで債務総額を大幅に減らす手続きのことです。また圧縮された債務に関しても原則3年、最長で5年以内に分割で返済をするため、借金の悩みが大幅に軽減されます。

借金が住宅ローンのみである場合でも、民事再生をすることは可能です。ただし、住宅ローンは一切減額されませんので、住宅ローンの返済期間の延長などが民事再生をするメリットとなります。

任意売却とは

住宅ローンを払えなくなると、住宅ローンを貸している金融機関は、裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います。

競売を回避するには、ローン残高よりも高く家を売るか、売却代金で賄えない差額分をローンの申込人が用意しなければなりません。しかし、いずれも現実的ではありませんよね。
そこで『任意売却』という解決方法が注目されています。
※「任意売買」「任売」と呼ばれる事もあります

任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、とても合理的な不動産取引の事です。

競売は裁判所が介入する為、強制的で融通が利きませんが、任意売却は裁判所が介入しない為、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きです。

任意売却後の残債務返済方法

住宅を売買し、残債務の支払いについてお話させていただきます。

住宅ローンが不動産を担保にした借り入れであったのに対し、残債は無担保の借り入れです。
もし仮に、支払いが難しくなった場合でも、厳しく取立てられることはあまりありません。
月々1万~生活状況に合わせ、支払い条件の見直しにも柔軟に応じてもらえます。
だからと言って、支払わなくても良いということではなく、返済を続けていく誠意をきちんと示さなければなりません。

任意売却はどこへ相談すればいいの?

任意売却は、専門業者以外にも、一般的な不動産業者や弁護士、司法書士といった方々に依頼することもできまが、おすすめは「任意売却専門業者」です。

住宅売買の種類

住宅を売買する種類には、上記の任意売却を含め3通りあります。

1、通常売却 ローン残高2000万円 2500万円で売却(+500万円)
2、通常売却 ローン残高2000万円 1500万円で売却

自己資金500万円
3、任意売却 ローン残高2000万円 1500万円で売却(-500万円)

1は、ローン残高よりも売買価格の方が上回るため、結果プラスになり銀行も問題なく認めてくれ抵当権をはずしてくれます。

2は、ローン残高よりも売買価格の方が下回るため、500万円の自己資金を用意しなければ銀行はこの売買を認めてくれず、抵当権もはずしてくれません。

3は、売却費用だけでは住宅ローンを全額返済できない、差額分を現金で用意できないケースの場合でも、任意売却であれば可能です。

身近な人の実体験~2通常売買~

実は、ローンが支払えなくなり一定期間利息のみを支払っていたAさんは、その後、家を通常売買しました。ありがたいことに、ローン残高よりも250万円も高く査定してくれた不動産屋がいて、買い手もすぐに見つかりました。

仲介手数料やその他諸経費もかかり、結果130万くらいプラスになり新しい生活を始める資金を得ることができたのです!

ですが、そこに至るまでは試練も多く・・・
実は、インターネットから一括査定を申し込みましたが

「連絡がこない」
「不動産屋から連絡きてもローン残高よりも低い査定」

しまいには、とてもあくどい提案をしてくる不動産屋もいました。
不動産屋にもいろいろありますので、色んなところと話し、信頼できる会社と契約しましょう。

ちなみに、そのAさんが信頼できる会社として一番だったのは「住友不動産販売」の若手Fさんでした!

営業担当の人は「仮面」をかぶり内心なにを考えているのかわからない人が多いのですが、そのFさんは裏表なく「ぶっちゃけた話」を正直にAさんへ話してくれました。

家を売るというのは、人生でとても大切なことなので、心から信頼できる方にお願いしましょう。後悔してからでは遅いです!

まとめ

住宅ローンの返済期間は、とても長いので、その間何が起きても不思議ではありません。病気になる、リストラにあう、事故にあうなどして、金銭的に困る時期が訪れるかもしれません。

その時は、まず金融機関に早めに相談してみましょう。
ほっておくと、大切な家が取られてしまうかもしれません。

大切な家を守るための参考になれば幸いです。