住宅ローンの賢い借り方【押さえておきたい7つのポイント】

住宅ローン

住宅を購入する際、「現金一括で!」という方は少ないですよね。

多くの方が、銀行などから借りてローンを組み、購入されていると思います。

今回は、住宅ローンの仕組みを理解し、賢く借りる方法についてお話させて頂きます。

その前に、住宅ローンを「借りれる条件」と、「借りられる金額」について確認しておきましょう。

住宅ローンを借りられる人とは?

  • 20歳以上70歳以下の人
  • 完済時に80歳以下の人
  • 安定した収入がある人
  • 団体信用生命保険に加入できる人
  • 保証会社の保証を受けられる人

上記条件と共に、カードローンの額や、カード払いに滞りはないかなども踏まえて、総合的に判断されます。

私の友人の場合、ご主人が転職したばかりで住宅ローンが組めず、数年マイホームを我慢していました。

金額も金額ですので、審査も厳しくなっています。気に入ったマイホームが見つかってから準備をするのではなく、将来的に購入を考えているのであれば、早めに確認しておくことをオススメします。

住宅ローンはいくら借りられるの?

では、自分の年収だと、いくらまでの住宅ローンを組むことができるのか?

「フラット35」のHPに数字を入力するだけで簡単にできるシミュレーションがあるので試算してみました!

フラット35の固定金利は、H30.3月の時点で「返済期間:21年~35年」年1.360%~年2.010%。

この金利で、年収400万円の人が35年ローンを組むと…

最大で3,897万円借り入れることができます。

つまり、最大で「年収の約10倍」の住宅ローンを組むことができる訳です。

しかし!!

現実問題、年収400万円の人が、3,897万円も借りたら…家計に大きな影響がでてきます。

年収の7~8倍が借りる目安として一般的に言われていますが、ご家庭のこと、お子様のことなど考え「年収の5~6倍」程度に抑えた方がいいのではないでしょうか。

ちなみに、子供の養育費は生まれてから大学卒業するまで1000万円はかかると言われています。

今はよくても将来どうなるかわかりません。

ですので、年収400万の場合「2,000万~2,400万円」と考えておけば、後々安心だと思います。

「住宅ローンを組める条件」「住宅ローンの借りれられる目安」についてイメージできたでしょうか?

次は、住宅ローンを選ぶ時の最重要ポイント「金利」についてお話させて頂きます。

金利のタイプを選ぼう

金利とは、住宅ローンのお借入金額に応じて支払う利息の割合のことです。住宅ローンを組む際、金利の種類を選ばなければなりませんので、しっかりとリスクも含め確認しておきましょう。

【1】変動金利型(金利変動リスクあり)
一定期間(通常半年)ごとに金利を見直すタイプです。つまり、金利が低ければ「利息が減る」、金利が高ければ「利息が増える」仕組みです。そのため、金利の変動が、家計へと影響する可能性があります。
【2】固定金利選択型(金利変動リスクあり)
借り入れから一定期間(3,5,10年など)、金利が一定のタイプです。その一定期間が終了すると、「変動金利」にするか「固定金利」にするか選択する仕組みです。
【3】全期間固定金利型
ローンが完済するまで金利が同じタイプです。金利の変動による影響がなく安心ではありますが、その分金利は高めになっています。

返済方法を選ぼう!

返済方法についても、しっかり検討しどちらが自分にとってメリットがあるのかを考えなければなりません。

一般的には、【1】の元利均等返済方法が多く利用されているようです。

【1】元利均等返済
元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合が変化していく方法です。返済当初は、利息が大部分を占めるので元金部分の減り方は遅いですが、ずっと返済額は変わらないのでお金の計画が立てやすくなります。
【2】元金均等返済
元金部分を返済期間で均等に割り、残高に応じた利息を載せていく返済方法です。つまり、残高が多い返済当初は、「利息が高い=返済額が多くなる」返済が進み残高が減ると「利息が減る=返済額が少なくなる」という仕組みです。

無理のない返済期間を考えよう!

住宅ローンは、とても大きな金額となるため、30年、35年といった長い期間をかけて返済をするのが一般的です。そして、返済期間は、基本的には自由(最長35年まで)に設定できます。

早く返済したいからといって短くすれば、月々の返済額が高くなり、生活を圧迫する可能性がありますので、「無理のない返済期間」で組む必要があります。

では、無理のない期間・無理のない返済金額とは、いくらなのか?

返済負担率は25%以下に抑えよう!

返済負担率とは、年収に対する年間返済額(元金+利息)の割合のことをいいます。

つまり・・・
年間返済額 ÷ 年収 ×100% = 返済負担率

この数字が25%を超えると、生活に影響してくるため25%以下になるよう設定することをオススメします。

35年ローンの場合
年間返済額(100万円)÷ 年収(400万円)× 100% = 25%

無理のない借入額、そして、無理のない返済期間を設定しましょう!

ちなみに、私の友人は月々の返済額が払えなくなり…大変苦労しています…。

生前贈与の非課税度も覚えておこう

頭金として、少しでも用意できれば、本当に助かりますよね。

そこで!「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」というのがあるんです。

これは、住宅を購入するための贈与(親から子・孫へ)が行われた場合、非課税にしますよ!という制度です。

上限額
700万円まで非課税
しかし、耐震・エコ住宅であれば1200万円まで非課税

その他、下記の制度もあります。

併用できる生前贈与
  • 暦年課税
    年110万円までなら、非課税で資産を子に贈与することができます。
  • 相続時清算課税
    生前に2500万円贈与し、親の死亡時の相続税計算で清算する方法。この場合、暦年贈与は使えません。
    譲渡する資産は、譲渡したときの評価額で清算するため、価格が上がる可能性が高いものは譲渡しておくと有利になります。
※手続きなど複雑のため、税務署に相談されることをオススメします。

住宅取得等資金の贈与税の非課税(700万円)と暦年課税(110万円)併用して生前贈与が行われれば、810万円非課税になります。

私の兄の家も、お嫁さんの親が生前贈与として頭金を出してくれたので、月々のローンも無理なく払えているそうです。

親を頼りすぎるのはよくありませんが、もし、生前贈与のことを考えておられるようでしたら、ぜひご検討ください。

住宅ローン控除・すまい給付金

下記をご覧ください。
住宅ローン減税とは?条件や計算方法、金利負担を軽減しよう
すまい給付金とは?家の条件、申請~受給までの流れ

まとめ

返済負担率は手取り年収の25%以下に抑える
65歳までにローン完済する
ボーナス払いは避ける
住宅購入後にも生活費半年分くらいの貯蓄を増やす

この4点に気を付ければ、マイホームを無理なく購入・維持できると思います。

夢のない話になりますが、住宅ローンは莫大な借金です。

あとで後悔しないためにも、しっかり時間をかけて調べ、少しでも費用がお抑えられるように計画しておきましょう。